ワンルームマンション投資のデメリットと家賃保証の実態

 低金利の時代を背景に、ワンルームマンション経営などの高利回り投資商品が話題になっています。老後の資金作りとしても、比較的少ない資金で始められるのが人気のようです。

ワンルームマンション投資は、ワンルームマンションを購入して、そこから家賃収入を得るというものです。もちろん転売することも可能ですが、なかなか購入した時の金額より高い値段で売却することは不可能に近いのが現実のようです。

ワンルームマンション投資のメリットは

ワンルームマンションに限らず、リーゾート投資やアパート経営などの不動産投資は、一般的に安定した収入を得ることができると言われています。そのメリットにはどういうものがあるのでしょうか?

  • 安定した収入を確保できる可能性がある
  • 節税対策になる
  • 一人で始めることができる
  • 設備がそのまま資産になる

などがあげられると思います。

上記のうちの節税対策というのは、購入したマンションの建物や付属の設備が減価償却費として計上できるということです。さらに、建物のローン金利も経費として落とせます。

これらの経費が家賃収入を上回れば、不動産所得はマイナスになります。確定申告などをする場合、他の所得と合算し申告しますが、不動産所得がマイナスなため、総所得(課税所得)が減り、課税される税金も少なくなるという節税効果が生まれます。

ワンルームマンション投資のデメリットは

一方、デメリットとしてあげられるのは、家賃収入が継続的に無い場合があるということでしょう。家賃収入が無ければ、そもそもワンルームマンションの維持自体が危うくなりますから、最大の関心事かと思います。

  • 入居者を安定して確保できない可能性がある(空室ができてしまう)
  • マンションが古くなれば、資産価値も下がり家賃を下げなければいけない
  • ローン金利が上がれば返済が苦しくなる可能性がある
  • 必要な時に直ぐ売却できるとは限らない

交通の便がよく、人気のエリアなら入居者が確保できないということは無いかもしれません。ですが、立地条件が少し悪くなるだけで、状況はガラッと変わってきます。

ですから、投資用のマンションを選ぶ時は、建物の立地条件は最大のポイントになると言うことですね。

保証内容の実態は

ワンルームマンション経営のような不動産投資には、家賃保証があるタイプもあります。これは、入居者がいなくても家賃が受け取れる契約をするもので、一定の期間、入居者がいなくても家賃ほ保証してくれます。

保証期間はさまざまでしょうが、2年保証という短期間のものから30年保証などという長期間のものまであるようです。長いものなら30年間は家賃を保証しますということですから、マンション投資を行う際の安心材料にはなると思います。

ですが、30年間は保証するといっても、例えば、10年ごとの更新の際には保証賃料(保証する家賃の額)を見直すこと、などとなっている場合が殆どですから、途中から家賃を下げられたりすれば、当初予定していた額よりも少ない金額しか入ってこない場合もあります。

また、マンション自体が古くなり資産価値が下がれば、当然家賃を下げなくては入居する人も見つかりません。付属する設備にしても老朽化していくわけですから、その分の経費も見込まなければいけないことになります。

まとめ

投資用のマンションは、いくら安く見積もっても2,000万円はすると思います。非常に高い買い物をするわけですから、販売業者の話だけを信用して購入を決めてしまわないことです。

よく、その物件の状態や立地条件、利回りなどを確認し、契約書の内容もちゃんと確認し、自分だけで分からなければ、人に相談して慎重に考えてから契約することが大事です。

また、契約してしまった場合でも、販売業者がクーリング・オフについて説明したときから8日以内であれば、宅地建物取引業法の規定により無条件で解約ができます。(ただし、売買契約を販売業者の事務所等以外の場所でした場合です)

クーリング・オフのポイント

  • 宅地建物取引業者が売主となる宅地・建物の売買契約に限られます
  • 買主が自宅または勤務先で売買契約などの説明を受けた場合は、クーリング・オフ対象外です
  • 建物は新築・中古のどちらでも対象になります

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